Права на часть стилобата многофункционального комплекса

Признать за Деловым центром единоличное право собственности на огороженную часть стилобата нельзя: это эксплуатируемая кровля многоуровневой парковки, то есть общее имущество всех собственников машино-мест и помещений, которое не участвует в обороте как самостоятельная вещь. Реальное основание — признание права общей долевой собственности на общее имущество парковки (включая стилобатную кровлю) с долей, пропорциональной площади принадлежащих Деловому центру машино-мест и нежилых помещений. Само по себе огорожение бордюром титула не создаёт и несёт риск встречных требований — фактическое пользование нужно легализовать решением общего собрания собственников или соглашением.

2. Правовое обоснование

2.1. Часть 2 — не самостоятельная вещь

Пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 (действующая ред.): «Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)». Та же позиция — в Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016, и в Определении СКЭС ВС РФ от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638 (дело № А35-8277/2014): «при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее» к недвижимости.

Для Части 2 положение ещё определённее: она лежит на перекрытии парковки, то есть является её эксплуатируемой кровлей. Крыша прямо отнесена законом к общему имуществу: п. 2 ст. 287.5 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ) и п. 2 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ: «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции гаражного комплекса…». Обслуживающие части здания (сооружения) выведены из оборота: п. 2 ст. 141.4 ГК РФ (действует с 01.09.2022).

Свежая московская практика непосредственно по покрытию стилобата: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2025 № 09АП-17443/2025 (дело № А40-103075/2024) — «стилобат и асфальтовое покрытие не является самостоятельным объектом недвижимости» — в связи с чем нормы ст. 130 ГК РФ о признании права собственности на вещь суд счёл неприменимыми. Нормативное определение стилобата применено в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2022 № 08АП-8182/2022 (дело № А75-4209/2022) со ссылкой на п. 3.1.29 СП «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (в настоящее время этот свод правил утратил силу; определение приведено в том виде, в каком оно применено судом): «стилобатная часть здания (стилобат): нижняя часть здания с единой отметкой верха этажа, выступающая за границы размещения несущих конструкций основного объема здания. Может композиционно и (или) функционально объединять несколько зданий» — то есть по общему правилу стилобат — часть здания, а не вещь.

Узкое исключение (Определение СКГД ВС РФ от 20.05.2025 № 127-КГ25-8-К4 — площадка с самостоятельным функциональным назначением может быть недвижимостью) касается площадок на земельном участке и на кровлю общего сооружения не переносится.

2.2. Режим Части 2 — общая долевая собственность собственников помещений и машино-мест парковки

Общий рельс (ГК РФ). П. 2 ст. 287.4 ГК РФ: «Собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (статья 287.5)»; п. 1 ст. 287.5, п. 1 ст. 259.1 ГК РФ. До 01.09.2022 — аналогия закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ): пп. 1, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64; п. 41 постановления Пленума ВС РФ № 25.

Позиция многократно закреплена высшими судами как первоисточниками: Определение СКГД ВС РФ от 19.03.2013 № 51-КГ12-7 (фактура — гаражные боксы в здании): «в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании также во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания»; Определение СКГД ВС РФ от 11.12.2018 № 11-КГ18-31; Определение СКЭС ВС РФ от 21.05.2015 № 310-ЭС14-8248; постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 № 1457/11. Критерии отнесения к общему имуществу — функциональные, статус «технического помещения» не обязателен (Определение СКГД ВС РФ от 26.09.2017 № 5-КГ17-155); отнесение — вопрос факта (Определение СКГД ВС РФ от 14.07.2015 № 18-КГ15-81). Конституционная основа режима — Постановление КС РФ от 10.11.2016 № 23-П (п. 3.2): «возникновение права общей долевой собственности на общее имущество… производно от приобретения права собственности на помещения».

Специальный рельс (ФЗ № 338-ФЗ, в силе с 01.10.2023). Ст. 4: «Под гаражным комплексом понимается здание или сооружение (в том числе подземные либо имеющие как наземные, так и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места. В гаражном комплексе могут также располагаться нежилые помещения» — многоуровневая парковка из фабулы отвечает этим критериям. Ст. 12: имущество, «предназначенное для удовлетворения общих потребностей собственников машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе, находится в общей долевой собственности» этих собственников; п. 2 ч. 1 ст. 14 относит к нему крыши; ч. 5 ст. 14: состав общего имущества при строительстве определяется проектной документацией. Переходные положения (ст. 34): «к зданиям, отвечающим… критериям гаражного комплекса, применяются правила о гаражных комплексах» со дня вступления закона в силу (ч. 1); имущество, соответствующее критериям общего, «принадлежит на праве общей долевой собственности… собственникам машино-мест, нежилых помещений в гаражных комплексах» (ч. 3) — режим распространён и на ранее построенные комплексы.

Практика применяет режим общего имущества к эксплуатируемым кровлям нежилых зданий: постановление АС Московского округа от 03.12.2024 № Ф05-22710/2023 (дело № А40-273743/2021): пользование кровлей — «на основании решения общего собрания собственников помещений»; «у кровли и помещений второго этажа различен состав собственников, а пользование кровлей представляет собой отдельный экономический интерес».

2.3. Конкурирующая квалификация: Часть 2 как часть здания ДЦ — и расхождение практики

Линия обособления (в пользу ДЦ). Дело № А40-107316/2020 (постановление АС Московского округа от 18.08.2022 № Ф05-17170/2022; отказное определение ВС РФ от 01.11.2022 № 305-ЭС22-20321): при фактуре, практически идентичной нашей, примыкающий к нежилому зданию участок кровли гаража-автостоянки МКД признан по результатам судебной экспертизы «неотъемлемой частью нежилого (административного) здания» (обособление парапетом, отдельный вход, автономные инженерные сети, экспликация «эксплуатируемая кровля 1 этажа», невозможность нормальной эксплуатации нежилого здания без спорной части). Ту же логику применил Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 02.05.2024 № 09АП-84555/2023 (дело № А40-178110/2023): «нежилые помещения (стилобат) и МКД — разные объекты капитального строительства, нежилые помещения не являются неотъемлемой конструктивной частью МКД» (разные проекты, время строительства, источники финансирования).

Линия единства (против ДЦ). Постановление 8ААС от 16.08.2022 № 08АП-8182/2022 (дело № А75-4209/2022): стилобат — конструктивный элемент дома (по СП 31-06-2009); постановление 9ААС от 19.05.2025 № 09АП-17443/2025 (дело № А40-103075/2024): покрытие стилобата — не самостоятельный объект; определение Второго КСОЮ от 27.07.2023 № 88-18220/2023: стилобат у стены МКД — общее имущество собственников помещений дома.

Привязка к фактам и оценка. Критерии линии обособления переносимы на Часть 2 (бордюр как аналог парапета, отдельный доступ, инженерная автономность, техдокументация ДЦ), но ключевой факт фабулы работает против: под Частью 2 — машино-места жильцов ЖК, кровля обслуживает и их. Практика не единообразна; исход определяется проектно-технической фактурой, центральное доказательство — судебная строительно-техническая экспертиза.

2.4. Почему не работают огорожение и давность

• Единоличная собственность на общее имущество исключена: п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013: «право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом»; там же — общее имущество «не может являться предметом договора участия в долевом строительстве»; постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 № 1457/11: «Признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности муниципального образования на спорное имущество» (в том деле индивидуальным собственником-ответчиком было муниципальное образование).
• Доля не отчуждается и не выделяется: п. 2 ст. 259.2, п. 5 ст. 259.3 ГК РФ; ч. 3 ст. 13 ФЗ № 338-ФЗ (запрет выдела в натуре и отчуждения доли отдельно от машино-места/помещения); п. 5 постановления Пленума ВАС РФ № 64 (изменение размера доли по соглашению не допускается).
• Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ, действующая ред.) неприменима: пп. 15, 16 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 («владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору»; по давности приобретается имущество, «принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также… бесхозяйное»). Пользование сособственником частью общего имущества под эти условия не подпадает; окружная практика последовательно отклоняет давность к общему имуществу (постановления АС Московского округа от 11.02.2020 № Ф05-25866/2019, АС Северо-Западного округа от 30.03.2023 № Ф07-2239/2023, АС Поволжского округа от 25.10.2024 № Ф06-7247/2024). Оговорка: п. 3 ст. 234 ГК признан частично не соответствующим Конституции РФ (Постановление КС РФ от 25.03.2026 № 18-П), конституционно-правовой смысл п. 1 выявлялся Постановлениями КС РФ от 26.11.2020 № 48-П и от 28.05.2026 № 35-П; эти акты касаются сложения сроков и добросовестности владения и вывода не меняют.
• Пользование частью здания владения вещью не даёт: п. 7 постановления Пленума ВАС РФ № 64.

2.5. Доля: как считается

• Специальная норма: ч. 1 ст. 13 ФЗ № 338-ФЗ: «Доля собственника машино-места, нежилого помещения в праве собственности на общее имущество в гаражном комплексе пропорциональна общей площади принадлежащих ему машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе».
• Общие нормы: п. 1 ст. 259.2 ГК РФ (доля пропорциональна площади); п. 4 постановления Пленума ВАС РФ № 64 (пропорция площадей; иной размер — по суду при существенном отличии объёма на единицу площади); прецедент признания — Определение ВАС РФ от 24.10.2011 № ВАС-12966/10.
• Встречающаяся в практике модель для паркингов, учтённых как одно нежилое помещение: равные доли по числу машино-мест (определение Третьего КСОЮ от 13.12.2023 № 88-23097/2023: «всего в паркинге 29 машино-мест, каждое из которых соответствует 1/29 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение») — применима, если машино-места ДЦ и жильцов оформлены как доли в праве на паркинг-помещение, а не как самостоятельные машино-места.

Расчёт для ДЦ: доля = общая площадь машино-мест и нежилых помещений ДЦ в парковке / общая площадь всех машино-мест и нежилых помещений парковки (либо, при «долевой» модели оформления паркинга, — по числу принадлежащих ДЦ машино-мест). Если общим имуществом будет признан стилобат комплекса в целом (общая территория ДЦ и ЖК, ст. 259.1 ГК РФ), в знаменатель войдут все обслуживаемые стилобатом недвижимые вещи.

2.6. Порядок пользования: и возможность, и риск

• Для гаражного комплекса: ч. 2 ст. 16 ФЗ № 338-ФЗ — общее имущество, пригодное для самостоятельного использования, передаётся во владение/пользование третьим лицам «по решению общего собрания собственников машино-мест, нежилых помещений, принятому не менее чем двумя третями голосов» (ДЦ как сособственник участвует в собрании; для закрепления Части 2 за собой ему нужно такое решение либо соглашение).
• Общие нормы: пп. 1, 2 ст. 247 ГК РФ (соглашение, при недостижении — судебный порядок; право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной доле); пп. 1–2 ст. 259.3 ГК РФ; пп. 6–7 постановления Пленума ВАС РФ № 64 (режим использования; передача частей здания, включая крышу, в пользование).
• Риск сохранения нынешнего положения. Определение Второго КСОЮ от 27.07.2023 № 88-18220/2023 (фактура — ограждение и оборудование на стилобате у стены МКД): «действия собственника…, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе… личного оборудования без соответствующего… решения общего собрания собственников…, подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам». Кроме того, исключительное пользование без согласия сособственников порождает требования о неосновательном обогащении (модель дела № А40-273743/2021). Пока Часть 2 огорожена «явочным порядком», ДЦ — потенциальный ответчик, а не истец.

2.7. Способ защиты

• Иск о признании права общей долевой собственности на общее имущество: п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 64; первоисточники позиции — Определения СКГД ВС РФ от 19.03.2013 № 51-КГ12-7, от 11.12.2018 № 11-КГ18-31, от 26.09.2017 № 5-КГ17-155: при владении иск негаторный (ст. 304 ГК РФ), исковая давность не применяется (ст. 208 ГК РФ); при лишении доступа — виндикация (ст. 301 ГК РФ) с общим сроком давности. Нарушение может состоять в самой записи об индивидуальной собственности в реестре (Президиум ВАС РФ № 1457/11).
• Если за кем-либо зарегистрировано право на «площадку/стилобат», не являющуюся вещью, — иск о признании права отсутствующим (Обзор ВС РФ № 1 (2016); СКЭС ВС РФ № 310-ЭС15-16638).
• Для позитивного признания: пп. 58, 59 постановления Пленумов № 10/22; ответчик — лицо, за которым зарегистрировано право (п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 25). Центральное доказательство — судебная строительно-техническая экспертиза (модель дел № А40-107316/2020, № А40-178110/2023).

3. Рекомендации

1. Не заявлять требование «признать право собственности ДЦ на Часть 2 стилобата» как на отдельную вещь.
2. Первый шаг — документальная диагностика (детализация влияния каждого документа — § 5): выписки ЕГРН на парковку и машино-места (самостоятельное сооружение / «гаражный комплекс» / одно нежилое помещение с долями / часть МКД или здания ДЦ), проектная документация на стилобат (ч. 5 ст. 14 ФЗ № 338-ФЗ прямо отсылает к ней для состава общего имущества), экспликации, данные о несении расходов на содержание Части 2 (ст. 249, 259.4 ГК РФ; ст. 17 ФЗ № 338-ФЗ).
3. Базовая линия — иск о признании права общей долевой собственности на общее имущество парковки (включая стилобатную кровлю) с фиксацией доли ДЦ пропорционально площади его машино-мест и нежилых помещений.
4. Максималистская линия (по модели дел № А40-107316/2020, № А40-178110/2023) — только при поддержке проектной документации и готовности к экспертизе; учитывать противоположную линию практики (№ А75-4209/2022, № А40-103075/2024, № 88-18220/2023).
5. Параллельно — легализовать фактическое пользование Частью 2: решение общего собрания собственников машино-мест/помещений парковки (для гаражного комплекса — не менее 2/3 голосов, ч. 2 ст. 16 ФЗ № 338-ФЗ) либо соглашение/судебный порядок (ст. 247 ГК РФ). Это снимает риск встречных требований об устранении нарушения и неосновательном обогащении, который при нынешнем «явочном» огорожении реален.

4. Риски и неопределённости

• Кадастровое устройство комплекса неизвестно — от него зависит и применимый рельс (ГК / ФЗ № 338-ФЗ / ЖК), и знаменатель доли.
• Практика по квалификации стилобатов не единообразна (линия обособления против линии единства — § 2.3); окружной уровень, позиций Судебной коллегии ВС РФ непосредственно по стилобатам нет. Отказное определение ВС РФ № 305-ЭС22-20321 — ориентирующее.
• ФЗ № 338-ФЗ действует с 01.10.2023, судебная практика по гаражным комплексам только формируется; квалификация конкретной парковки как «гаражного комплекса» потребует обоснования по ст. 4 закона.
• Определение СКГД ВС РФ от 20.05.2025 № 127-КГ25-8-К4 (площадка как недвижимость) — окно для оппонентов в споре о неогороженной грунтовой части стилобата.

5. Какие сведения и документы могут уточнить или изменить выводы

Перечень ранжирован: пп. 1–2 способны изменить сам вывод, пп. 3–7 уточняют объём прав и тактику.

Представление документов по пп. 1–2 позволит выбрать между базовой (§ 2.2) и максималистской (§ 2.3) линиями и пересчитать долю; до их получения выводы действуют в базовом сценарии.

Нормативные акты и судебная практика

Нормативные акты

• Гражданский кодекс Российской Федерации — статьи 6, 130, 133, 135, 141.3, 141.4, 208, 210, 234, 244, 245, 247, 249, 259.1–259.4, 287.4, 287.5, 290, 301, 304
• Жилищный кодекс Российской Федерации — статья 36
• Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях…» — статьи 4, 12–17, 34, 35
• Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ (действующая редакция п. 2 ст. 287.5 ГК РФ)
• Свод правил «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» — п. 3.1.29 (утратил силу; определение стилобата приведено в редакции, применённой судом)

Судебная практика

• Постановление Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 № 23-П
• Постановление Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П
• Постановление Конституционного Суда РФ от 25.03.2026 № 18-П
• Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2026 № 35-П
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25
• Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22
• Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64
• Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016
• Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013
• Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.07.2011 № 1457/11
• Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.10.2011 № ВАС-12966/10
• Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.05.2015 № 310-ЭС14-8248
• Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638 (дело № А35-8277/2014)
• Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.03.2013 № 51-КГ12-7
• Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.07.2015 № 18-КГ15-81
• Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.09.2017 № 5-КГ17-155
• Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.12.2018 № 11-КГ18-31
• Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20.05.2025 № 127-КГ25-8-К4
• Определение Верховного Суда РФ от 01.11.2022 № 305-ЭС22-20321 (по делу № А40-107316/2020)
• Определение Верховного Суда РФ № 53-КГ20-26-К8
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.02.2020 № Ф05-25866/2019
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2022 № Ф05-17170/2022 (дело № А40-107316/2020)
• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.12.2024 № Ф05-22710/2023 (дело № А40-273743/2021)
• Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.03.2023 № Ф07-2239/2023
• Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.10.2024 № Ф06-7247/2024
• Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2022 № 08АП-8182/2022 (дело № А75-4209/2022)
• Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2024 № 09АП-84555/2023 (дело № А40-178110/2023)
• Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2025 № 09АП-17443/2025 (дело № А40-103075/2024)
• Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27.07.2023 № 88-18220/2023
• Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.12.2023 № 88-23097/2023
• Судебные акты по делам № А40-170809/2018, № А56-41531/2022, № А65-29069/2023, № А62-7926/2009